Le patrimoine immobilier des majeurs protégés

Le patrimoine immobilier, c’est quoi ?

Par définition, le patrimoine immobilier est celui qui ne peut se déplacer (par opposition au patrimoine mobilier).

On peut citer par exemple les biens d’habitations « en dur » (maisons, appartements, immeubles…) , les locaux à usage professionnels (bureau, hangars, entrepôts, usine, fermes…), les espaces naturels (terres agricoles, bois, étang…), les parcelles de terrain constructibles ou non)….

L' inventaire du patrimoine immobilier de la personne majeure protégée est indispensable pour en assurer une protection efficace.

Détailler les caractéristiques d’un bien immobilier d'une personne protégée

Le juge des tutelles doit être informé :

- de sa consistance : s'agit-il d'une maison ou d'un appartement, est-ce une résidence principale ou secondaire? S'il s'agit de terrains ou de terres, sont-elles constructibles, agricoles...?

- de ses caractéristiques : quelles sont les références cadastrales, les surfaces ? Les biens sont-ils hypothéqués, s’agit-il d’accessions à la propriété, sont-ils loués et à quelles conditions ?

- de sa nature : est-ce des biens en nue-propriété , en indivision , en usufruit ...?

- de son estimation : quelle est sa valeur potentielle de ce(s) biens immobilier(s) ?

Vous pouvez obtenir ces différentes informations par le biais :

- du notaire de famille

- des services cadastraux de la mairie concernée

- de l’éventuelle agence immobilière référente du bien immobilier

- de l’ acte de propriété (soit en l’obtenant auprès de la personne protégée, soit en demandant un duplicata auprès du notaire)

- de l’espace personnel de la personne protégée sur le site impots.gouv.fr > biens immobiliers.

L’ensemble de ces informations doit être transmis au juge des tutelles lors de l'envoi de votre inventaire de patrimoine au début de votre mandat (pour rappel, dans un délai maximum de six mois, après votre nomination). En l’absence de bien immobilier possédé par la personne protégée, cette précision doit être donnée.

En cas de modification, cet inventaire de patrimoine doit être actualisé et adressé au juge des tutelles (article 503 du Code Civil).

Pensez à faire des photos des biens au début de votre intervention, elles prouveront leur état au début de votre mandat, si besoin.

Notre page sur l'inventaire du patrimoine vous aide à en savoir davantage à ce sujet.

Même si la valeur du ou des bien(s) immobilier(s)de la personne protégée varie en fonction de l'évolution du marché, vous devez en demander une estimation auprès du notaire de famille ou d'une agence immobilière.

Cette estimation est à préciser dans l’inventaire de patrimoine (en adressant le document écrit qui atteste de cette valeur).

Cela permet d'apprécier, au fil du temps, la progression ou la baisse des avoirs immobiliers de la personne majeure protégée et de prendre d'éventuelles décisions en conséquence (avec la personne elle-même en curatelle et avec l'accord du juge, s'il s'agit d'une mesure de tutelle ).

S'il s'agit d'envisager la vente de la résidence principale, l'accord du juge des tutelles sera requis, quelle que soit la mesure de protection (également pour les mesures d'habilitation familiale).

Une précaution, notamment en cas de vétusté ou d’inoccupation du bien immobilier de la personne protégée

Un patrimoine immobilier constitue un capital financier potentiel (notamment, en cas de vente, de location ou lors du règlement de la succession).

Vous devez donc veiller à ce que ce capital ne se déprécie pas (au titre de la représentation en tutelle ou du conseil en curatelle).

En premier lieu, et s'il s'agit de bâtiments vétustes, vous devez faire le nécessaire pour une mise hors d'eau (toiture, charpentes, portes et fenêtres notamment). 

Si le(s) bâtiment(s) ne sont pas occupés, il est nécessaire de les sécuriser.  Des barreaux de sécurité peuvent constituer une précaution utile. Si des biens de valeur s'y trouvent et que le budget de la personne le permet, vous pouvez envisager de signer un contrat de surveillance auprès d'une entreprise spécialisée. En cas d'inoccupation, pensez également à une maintenance minimum du chauffage pour que l'installation soit hors-gel et que l'humidité n'endommage pas le bien en hiver. Songez également à ce que le bien soit ventilé et aéré.

Si des objets de valeur s'y trouvent, pensez à la possibilité de les stocker chez un garde-meuble ou dans tout autre endroit sécurisé. S'il s'agit d'objets personnels de faible volume, les entreposer dans un coffre au nom de la personne majeure protégée peut constituer une solution adaptée.

Détention des clés du domicile d’une personne protégée

Pour la détention des clés, sachez que votre rôle de tuteur ou de curateur ne vous donne pas de pouvoir particulier (votre mandat n’impose pas que vous les déteniez obligatoirement).

Cependant, en avoir un double est une précaution utile en cas de bien inoccupé.

Mais cela doit se réaliser avec l'accord de la personne majeure protégée (si elle est apte à y consentir) ou à sa demande.

Si en tutelle la personne protégée n'est pas à même de donner son consentement ou d'en gérer la détention, la logique veut que vous les gardiez avec vous (il en est de même pour les mesures alternatives en représentation).

En cas de risque d'intrusion par des personnes qui auraient disposé à un moment donné des clés, le changement des serrures est préconisé dans le cadre de la protection du bien immobilier et de son contenu.

Ne jamais se déplacer seul dans un bien inoccupé d'une personne protégée

Ne vous déplacez jamais seul dans un bien inoccupé d’une personne protégée, car en cas de problème et d'absence de témoins, cela pourrait vous être reproché (votre responsabilité pourrait être engagée).

En curatelle , l'accord de la personne, si elle ne peut pas vous accompagner, est de toute façon obligatoire.

En tutelle, vous devez rechercher le consentement de la personne, sauf si son état de santé ne lui permet pas de vous le donner. Mais, même avec son accord, et d’ailleurs quelle que soit la mesure de protection, déplacez-vous avec une tierce personne pour éviter toute suspicion ou litige.

En sauvegarde de justice avec mandat spécial, ces mêmes dispositions doivent être respectées en fonction de la particularité du mandat (selon qu’il s’agisse d’une mission d’ assistance ou de représentation).

Pour les mesures alternatives ( habilitation familiale , habilitation entre époux et mandat de protection future à son activation), il en est de même qu’en tutelle sauf pour l’habilitation familiale en assistance où le mandataire doit se référer à la règle appliquée en curatelle.

Au sujet de l'autorisation de pénétrer dans le logement de la personne protégée et de la conservation des clés, vous pouvez utiliser le formulaire que nous vous proposons (en l'adaptant si besoin, cette autorisation pouvant être ponctuelle ou pérenne).

Quelle obligation d’assurance pour les biens immobiliers d’une personne protégée  ?

Tout bien immobilier appartenant à une personne majeure protégée doit être assuré (qu'elle l'occupe ou non) cf. notre page au sujet des assurances des majeurs protégés.

Une exception cependant : pour les terres agricoles, les terrains nus, les bois, les plans d’eau, seule une assurance responsabilité civile est obligatoire (des assurances facultatives peuvent être souscrites afin d’augmenter les garanties en cas de sinistre).

Les contrats doivent être adaptés à la nature du bien et à son utilisation. Il ne faut ni sur-assurer un bien ni le sous-assurer. 

N'hésitez pas à prendre les renseignements nécessaires pour les biens qui supposeraient moins de vigilance (par exemple des dépendances ou des terres agricoles qui atteignent une certaine surface).

Responsabilités en cas de défaut d'assurance d’un bien immobilier d’une personne protégée

Votre responsabilité sera engagée en tant que tuteur .

En curatelle également, s'il est démontré que vous n'avez pas correctement conseillé la personne ou pris les mesures conservatoires nécessaires.

En sauvegarde de justice (sans mandat spécial), il revient à la personne protégée de faire le nécessaire, avec l'aide si besoin d'un membre de sa famille, d'un proche ou d'un tiers (dans le cadre de la gestion d'affaires).

En sauvegarde de justice (avec mandat spécial ordonnant un inventaire de patrimoine ), le mandataire doit effectuer les démarches de vérification, d'aménagement ou de souscription de contrats d’assurances (en accord avec la personne protégée si son état de santé le permet ; à son initiative, si ce n'est pas le cas, au titre des actes conservatoires ).

Notre page sur les assurances des majeurs protégés vous apporte, si besoin, des informations complémentaires à ce sujet (notamment nos paragraphes consacrés aux assurances obligatoires > "l'assurance habitation" et "le défaut d'assurance obligatoire et les majeurs protégés").

En cas d'opposition de la personne protégée à assurer son bien immobilier 

- en curatelle (par exemple, dans l'hypothèse d'une opposition au mandat), le curateur peut se référer à l'article 469 du Code Civil pour solliciter l'accord du juge des tutelles afin d'être autorisé à signer seul le contrat d'assurance (ou un avenant). Mais il peut le faire au titre des actes conservatoires et en donner l’information ensuite au juge des tutelles (la personne sous curatelle avise si elle saisit le juge en cas de persistance de son désaccord).

- en tutelle , le tuteur est autorisé à passer outre le refus de la personne protégée, du fait de son mandat de représentation .

Des choix à réaliser à partir de la volonté et des besoins de la personne protégée

En matière de gestion du patrimoine immobilier (que vous soyez curateur au titre du conseil et de l' assistance , ou tuteur , au titre de la représentation ), il existe de nombreux cas de figures et chaque situation reste spécifique.

Les décisions devront être prises en fonction du devenir de la personne majeure protégée , de ses possibilités financières et de ses souhaits.

De plus, la prise de décision devra se réaliser en fonction de la conjoncture immobilière (tendance du marché et de la fiscalité, notamment).

Également en fonction du statut matrimonial de la personne protégée si elle vit en couple (concubinage, PACS ou mariage). Les incidences, notamment en matière de transmission et de fiscalité, ou dans l'hypothèse d'une séparation, ne seront pas les mêmes. Cette aspect n'est pas à négliger, sans pour autant que le curateur ou le tuteur n'ait de pouvoir de contrainte sur la personne protégée quant à ses choix personnels en matière de vie privée et donc de ses choix sur le plan matrimonial. Sur un plan patrimonial, un notaire peut apporter les conseils utiles avant toute prise de décision.

Retenez que toute décision relative au patrimoine immobilier relève d'un acte de disposition :

-  rappelez vous de la règle habituelle : en curatelle , accord de la personne majeure protégée et en tutelle , accord du juge (sauf exception)

- avec une exception à retenir impérativement : si des dispositions sont prises sur le domicile principal de la personne majeure protégée (par exemple, sa vente ou sa mise en location), le juge des tutelles doit donner son autorisation, quel que soit le régime de protection. A ce sujet et pour en savoir davantage, reportez-vous à notre page consacrée à la protection du logement et des objets personnels des majeurs protégés.

Acquisition d’un bien immobilier par une personne protégée

Il peut être parfois opportun que la personne protégée achète un bien immobilier si elle en a les moyens et si cela répond à un besoin (soit pour l'occuper, soit au titre d'un investissement).

La règle de base est que cette acquisition ne grève pas à l'excès sa situation financière.

La préservation d'une épargne disponible est à conseiller en cas de travaux à envisager ou d'imprévus.

Il est possible de recourir à l'emprunt bancaire (sous réserve de l'accord de l'organisme bancaire, de la personne en curatelle et de son curateur, et de celui du juge s'il s'agit d'une tutelle).

Dans votre rôle de tuteur, il vous appartient de réaliser des comparatifs d'achat et de vente de biens immobiliers afin de représenter au mieux la personne majeure protégée (comme vous pourriez le faire pour vous-même). En ne négligeant pas la marge de négociation qui peut se présenter, selon les caractéristiques du bien à acheter. En curatelle, ces démarches sont réalisées au titre du conseil.

L'achat étant constituée de deux étapes (compromis de vente et vente proprement dite), l'accord du juge des tutelles est obligatoire, s'agissant d'actes de dispositions. Pour le compromis de vente, la mention "sous réserve de l'accord du juge des tutelles" doit être apportée sur le document.

Vente d’un bien immobilier appartenant à une personne protégée

La vente du bien immobilier de la personne protégée peut être envisagée pour différentes raisons. 

Par exemple, le bien n'est plus utilisé et il ne peut pas être loué du fait de l'importance de travaux à réaliser. Ou encore, la situation financière de la personne ne lui permet plus la conservation de son bien en raison du coût des charges. 

Dans tous les cas, des précautions sont à prendre. Prioritairement, le consentement de la personne protégée est à obtenir.

En cas de refus de sa part et de nécessité de vendre, un travail souvent long de communication doit être réalisé avec la personne protégée.

En l'absence d'issue et si elle doit survenir, une vente judiciaire pourrait être très pénalisante car elle sera alors réalisée au prix le plus bas.

Les mises en vente nécessitent d'obtenir plusieurs avis de valeurs (des écarts importants peuvent apparaître selon les estimations).

Pour le prix de vente, une marge de négociation est toujours à préconiser. C'est la réalité de toute transaction immobilière et cet élément doit être en compte. A défaut, une vente réalisée en deça de l'évaluation la plus basse pourra interroger le juge des tutelles quant à la défense des intérêts du majeur protégé (sauf si le curateur ou le tuteur sont en mesure de le justifier clairement).

Si la personne protégée a des enfants (ou de façon plus générale, des héritiers), il est important de recueillir préalablement leur avis sur ce projet de vente car elles peuvent être intéressées par l'acquisition du bien. Cependant et dans ce cas, la vente ne pourra se réaliser à une valeur inférieure au prix du marché immobilier, au prétexte d'une acquisition familiale.

L'achat étant constituée de deux étapes (compromis de vente et vente proprement dite), l'accord du juge des tutelles est obligatoire, s'agissant d'actes de dispositions. Pour le compromis de vente, la mention "sous réserve de l'accord du juge des tutelles" doit être apportée sur le document.

Location d’un bien immobilier appartenant à une personne protégée

La location d’un bien immobilier appartenant à une personne protégée peut constituer une solution permettant de lui procurer des revenus complémentaires.

Cependant, des contraintes existent et il ne faut pas les négliger (par exemple, travaux de remise aux normes ou d'amélioration, gestion du bail locatif et des états des lieux d'entrées et de sortie...).

Des risques sont également possibles (en cas d'impayés de loyers par exemple, ou encore si une expulsion du locataire doit être envisagée).

La question des éventuels meubles qui s'y trouvent peut constituer un obstacle mais l'option de la location en meublé peut être alors envisagée (à condition qu'ils ne soient pas obsolètes et qu'un inventaire précis ait été établi).

Si le bien est situé dans un endroit touristique, la location saisonnière est d'un rapport souvent intéressant. Cependant, l'intendance liée à cette formule est souvent lourde à gérer, à moins de la confier à une agence immobilière spécialisée.

Quelle que soit la formule de location retenue, il est important d'apprécier ces différents aspects pour que la location soit intéressante pour la personne protégée.

En tutelle, n'omettez pas de demander l'accord du juge pour une mise en location (il s'agit d'une opération relevant des actes de disposition ). Vous pouvez faire le choix d'une requête "générale" (c'est à dire une autorisation pour louer le bien à différents locataires successifs, sous réserve de mentionner dans votre compte annuel de gestion les changements éventuels) ou le choix de requêtes "spécifiques" (à savoir, solliciter l'accord du juge pour tout nouveau bail locatif). La seconde option est plus contraignante mais elle a l'avantage d'actualiser les dispositions prises sur le logement loué (sauf en cas de location saisonnière du fait des nombreux baux pouvant être signés). En curatelle, le constat est le même (l'accord de la personne protégée se substituant à celui du juge des tutelles).

Donation par une personne protégée

Une personne majeure protégée peut effectuer une donation mais cet acte impose la prudence.

En effet, il ne faut pas que la donation mette en péril la situation matérielle de la personne protégée.

La donation doit également se réaliser de façon équitable. Sur le principe, elle ne doit pas favoriser un membre de la famille plutôt qu'un autre car des contestations seront possibles.

En tutelle, le juge ne l'acceptera qu'à la condition d'un partage égal, sauf dispositions particulières et argumentées. 

En curatelle, si c'est le souhait de la personne protégée, le curateur doit s'entourer de précautions avant de donner son accord au titre de l'assistance (par exemple si un des membres de la famille est avantagé). Si le curateur s'oppose à ce projet de donation, le juge des tutelles peut arbitrer le litige s'il est saisi.

En sauvegarde de justice , la personne protégée est en droit de réaliser seule une donation mais sa protection juridique attestant de sa vulnérabilité , la donation pourra être contestée. Si un mandataire spécial a été désigné, il n'interviendra que si son  mandat lui confère une mission précise à ce sujet.

Viager pour un bien immobilier appartenant à une personne protégée

Cet acte de disposition est possible mais avec l'accord du juge des tutelles (qu'il s'agisse d'une mesure de tutelle ou de curatelle) car il s'agit de la résidence principale de la personne majeure protégée.

Le choix du viager peut se justifier dans l'hypothèse d'un besoin de revenus complémentaires.

Il est néanmoins souhaitable de faire valoir préalablement les aides auxquelles peut prétendre la personne majeure protégée (par exemple, l' aide sociale , l' APA , ou toute autre allocation).

Si la personne protégée a des enfants (ou de façon plus générale, des héritiers), il est important de recueillir préalablement leur avis sur ce projet car elles peuvent être intéressées par l'acquisition du bien, par exemple, dans le cadre d'une nue-propriété (le majeur protégé en conservant l' usufruit ).

Réalisation de travaux pour un bien immobilier à une personne protégée

Il faut en apprécier la pertinence en fonction des besoins de la personne protégée et de ses capacités financières.

Par exemple, si cela permet le maintien à domicile de la personne protégée, si le confort de l'habitation s'en trouve amélioré, si les travaux permettent d'envisager des revenus locatifs, si cela permet de sauvegarder un bâtiment en refaisant par exemple sa toiture...).  

Cependant, si les moyens budgétaires de la personne n'autorisent pas ces travaux, dans certaines situations, la vente du bien sera à envisagé avant qu'il ne se dégrade davantage. 

Des aides financières existent pour la réalisation de travaux d'aménagement (avec la possibilité de crédit d'impôts). A ce sujet, notre page sur les aides et les services pour le maintien à domicile peut vous être utile (paragraphes "Les services et les aides pour l'adaptation du domicile").

Retenez, enfin, que la réalisation de travaux nécessitent plusieurs devis afin qu'il ne vous soit pas reproché d'avoir favorisé une entreprise en particulier.

Transmission du patrimoine immobilier d’une personne protégée

A ce sujet, vous pouvez vous référer à notre page proposée aux personnes souhaitant anticiper leur propre vulnérabilité dans ce domaine (les dispositions patrimoniales).

La transmission du patrimoine immobilier des majeurs protégés obéit aux mêmes préoccupations que tout un chacun.

Le tuteur ou le curateur devront néanmoins vérifier quelles sont les autorisations à obtenir pour tout projet de transmission (il en est de même pour les mesures alternatives).

Vous pouvez également vous reporter à notre page consacrée aux droits patrimoniaux des majeurs protégés. Le tableau proposé dans cette page vous donnera des premières bases de réponse en cliquant sur le type de mesure (par exemple, pour la rédaction d'un testament ou la réalisation d'une donation).